Mar 5, 2011

building law for office building

제55조【용도지역안에서의 용적률】① 법 제78조제1항․제2항 및 영 제85조제1항의 규정에 의하여 용도지역별 용적률은 다음 각호의 비율 이하로 한다.
1. 제1종전용주거지역:100퍼센트
2. 제2종전용주거지역 : 120퍼센트
3. 제1종일반주거지역:150퍼센트
4. 제2종일반주거지역 : 200퍼센트
5. 제3종일반주거지역 : 250퍼센트
6. 준주거지역 : 400퍼센트
7. 중심상업지역:1천퍼센트(단, 4대문안 : 800퍼센트]
8. 일반상업지역:800퍼센트(단, 4대문안 : 600퍼센트)
9. 근린상업지역:600퍼센트(단, 4대문안 : 500퍼센트)
10. 유통상업지역:600퍼센트(단, 4대문안:500퍼센트)
11. 전용공업지역 : 200퍼센트
12. 일반공업지역 : 200퍼센트
13. 준공업지역: 400퍼센트
14. 보전녹지지역:50퍼센트
15. 생산녹지지역:50퍼센트
16. 자연녹지지역:50퍼센트

사무소 건축계획
제 1 장. 사무소 건축개요
1-1. 계획목표
1. 합리적 토지이용 계획
2. 합리적 모듈설정 (코어배치, 기둥간격, 지하주차 고려)
3. 기능별 동선분리 (보차분리, 서비스 차량..)
4. 기능에 의한 의장계획 (매스의 단순성 탈피 및 매스의 분절)
5. 주출입 및 일관성 있는 입면 디자인 계획
6. OFFICE테마에 적절한 외관계획
7. Concept에 부합된 환경계획
8. 유지관리의 최적화된 건축계획
1-2. 용도별 분류
  1. 전용 : 자체 경비를 절감하기 위해 도심외곽에 위치함.
    1) 전용사무소 : 완전한 자기 전용사무소
    2) 준전용사무소 : 몇 개의 회사가 모여 공동관리운영 및 소유하는 사무소

  2. 임대 : 임대비를 최대화하기 위하여 도심지내에 위치함.
    1) 임대사무소 : 건물 전부 또는 대부분을 임대하는 사무소
    2) 준임대사무소 : 건물의 주요부분을 자가전용으로 하고 일부를 임대하는 사무소
    3) 특수형 : 건물의 일부를 호텔, 백화점 등과 같은 다른 용도로 임대하는 사무
1-3. 사무소 구성
  1. 수익부분
    1) 임대사무소, 점포, 창고
    2) 유료 주차장
  2. 비수익부분
    1) 공용부
     (1) 통과교통 : 현관,복도,계단,엘레베이터 등
     (2) 서비스 : 화장실, 세면실, 급탕실, 청소도구실

    2) 비공용부
     (1) 관리 : 관리실, 숙직실, 종업원실, 방재센터, 창고, 쓰레기처리장
     (2) 설비 : 중앙감시실, 기계실, 전기실, 공조실, 각종 샤프트 및 슈트, 굴뚝

제 2 장. 기준층 계획
2-1. 수용인원 및 계획면적
  1. 대여면적 비율 : 대실면적 / 연면적 (%)
  2. 건물전체 연면적 기준 : 70~75%
  3. 기준층 기준 : 80%
  4. 1인당 바닥면적 기준
    1) 대실면적 기준 : 5.5~6.5m²/ 인
    2) 연면적 기준 : 8~11m²/ 인
    3) 남녀비율 : 7 대 3
2-2. 규모계획 : 건물전체나 부분들에 대한 규모상의 적정치를 결정하는 과정
2-3. 모듈계획 : 건축공간을 구성하는 각 부분의 치수를 사용자, 설비의 적절한 조정이란 측면에서 사전에 계획
 1. 집무공간 척도
  1) 최소 집무단위는 곧 사무실 공간의 기본단위로서 1인당 수용면적과 사용빈도가 높은
     실형태 의 크기고려
  2) 평면배치는 기본적인 격자치수나 설정된 기본치수 단위에 근거하며 실의 치수도 이
     모듈의 배수로 함.


 2. 기둥간격 계획
  1) 책상배열의 최소단위 기본 모듈인 1.5m~1.6m 적용시 RC조는 6.6~7m, 철골조는
     4.5~6m(단변) X 9~12m(장변)을 적용
  2) 지하주차장을 고려할 경우 2대 주차가 가능하고 승강기도 2대를 설치할 수 있는
     6.6~7.2m가 적당
  3) 사무소의 깊이는 보통 층고의 2~2.5배 정도
2-4. 코어계획 : 사무소의 유효면적을 높이기 위해 각층의 서비스 부분을 사무공간에서 분리시켜 한곳에
                      집중시키는 계획
 1. 코어의 역할
  1) 평면계획 - 유효면적 증대
  2) 설비계획 - 중추기능 집중화
  3) 구조계획 - 구조적 안정

 2. 코어계획의 기본원칙
  1) 승강기 + 계단실 + 화장실 : 가능한한 근접시킬 것.
  2) 승강기 홀과 주출입구 간격 : 어느 정도 이격시킬 것.(굴뚝효과 방지)
  3) 승강기 홀은 가급적 중앙에 집중시킬 것
  4) 코어내의 공간은 각층마다 같은 위치에 집중시킬 것

 3. 코어의 종류
  1) 편심 코어형 : 소규모 사무소에 적합(피난시설, 설비설치 등에 불리함)

  2) 중심 코어형 : 대규모 및 초고층에 적합(외주 프레임을 내력벽으로 할 때 구체적으
                   로 안정됨)



  3) 독립 코어형 : 자유로운 사무실 공간 확보 가능(피난시설, 설비설치 등에 불리, 부
                   코어 필요함)


  4) 양단 코어형 : 대규모 공간확보 가능, 2방향 피난에 가장 유리함.

 4. 승강기 계획
  1) 배치계획
   (1) 승강기 직선 배치수 : 4대 이하
   (2) 승강기 6대 이상시 : 복도를 사이에 두고 양측에 설치
   (3) 1개소에 집중배치 시
      - 승강기 홀의 승객 1인당 점유면적을 0.5~0.8m²/ 인 로 함
      - 승강기 기계실 : 바닥면적은 샤프트면적의 2.5배 이상, 기계실 조도는 200LX가
                        적당

  2) 조닝계획
   (1) 목적 : 경제성, 수송시간단축, 임대비 면적증가
   (2) 방법
       - 센츄럴(컨벤셔널) 방식 : 담당층수 8~14층 정도로 저층,고층용 분리
       - 더블데크 방식 : 복층형 승강기, 사옥에서 주로 채택, 대수 절약효과 발생
       - 스카이로비 방식 : 초고층 건물에 적합, 셔틀 승강기 채택
   (3) 승강기 댓수 산정방식
        - {(출근시 5분간 최대 이용자수) X (1주시간:초)} / (300 X 1대당 정원수)
        - 약식계산 : 1대/2000m²(대실면적),  1대/3000m²(연면적)
   (4) 배치형식
        - 직선형 : 1뱅크는 4대이하로 함 (5대이상은 보행길이가 길어서 좋지 않음)
        - 엘코브형 : 1뱅크는 4~6대로 하고 대면거리는 3.5~4.5m
        - 대면형 : 뱅크는 4~8대의 대면배치로 하고 대면거리는 3.5~4.5m
        - 대면 혼용형 : 저층용과 고층용으로 대면대치하는 경우로 대면거리는 6m이상.

 5. 계단
   1) 계단폭 : 1.2m이상 (참(15~20cm), 너비(25~30cm), 참 + 너비 = 45cm)
   2) 계단참의 폭 : 1.2m이상 (3m 이하마다 설치)
   3) 계단의 배치 : 2개소 이상 (10m 이상 이격)

 6. 복도폭
   1) 편복도 : 1.5m 이상 (건축법 1.2m 이상)
   2) 중복도 : 2.0m 이상 (건축법 1.5m 이상)

 7. 화장실
   1) 계단 및 승강기 홀에 근접시킬 것
   2) 1개소 또는 2개소로 집중시킬 것
   3) 각층의 배치 일치시킬 것
   4) 외기에 접하도록 하고, 그렇지 못할 경우 환기장치 설치할 것
   5) 거실바닥면적이 200m²이상일 때 남녀구분 화장실을 둘 것.
2-5. 기준층 평면유형
  1. 복도형
   1) 프라이버시 양호
   2) 불경기시 임대유리
   3) 주위환경의 조절용이
   4) 커뮤니케이션 불리

  2. 개방형
   1) 서열배치
   2) 지시적 의사전달
   3) 면적이용율을 높이고 공사비가 절감되며 내부개조가 용이함
   4) 주위환경 통제가 불리하고 비인간적 분위기가 연출되며 소음발생이 큼

  3. 오피스 랜드스케이프형
   1) 작업흐름에 따른 배치
   2) 민주적인 의사 전달
   3) 면적이용율을 높이고 공사비가 절감되며 내부개조가 용이함
   4) 프라이버시 결여

제 3 장. 세부계획
3-1. 층고 계획
  1. 1층
   1) 소규모 : 4m
   2) 은행 등 : 4.5~5m
   3) 중 2층 : 5.5~6m

  2. 기준층 : 3.3~4m
  3. 최상층 : 층고 + 30cm(단열 및 옥상 슬라브 물매고려)
  4. 지하층
   1) 일반층 : 3.5~3.8m
   2) 공조기계 및 설비층 : 소규모(4~4.5m), 대규모(5~6.5m)
3-2. 설비시설 계획
  1. 급탕실
   1) 크기 : 6~9m²
   2) 급탕량 : 10리터/1인(1일 기준)

  2. 공조용 기계실 및 설비실 면적 (총 8%정도)
   1) 공조용 기계실 : 연면적의 5% 이하
   2) 설비실 : 연면적의 2~3% 이하

  3. 공기조화방식
   1) 공기방식 : 단일덕트방식, 이중덕트방식, 멀티죤방식
   2) 공기,물 방식 : 각층 유닛방식, 유인 유닛방식
   3) 물방식 : F.C.U 방식, 복사패널방식
      * 이러한 공간을 위해 각층에 P.S, D.S 공간을 제공해야 함.

  4. 더스트 슈트
   1) 위치 : 잡용실 내부의 편리한 장소
   2) 크기 : 최소 75cm X 75cm

  5. 메일 슈트
   1) 위치 : 엘리베이터 홀에 둠.
   2) 구조 : W(50cm) X D(30cm) X H(80cm)

  6. 스모크 타워
   1) 비상계단 전실에 화재에 의한 침입연기를 배기하기 위함
   2) 화재시 계단실이 굴뚝역할을 하는 것을 방지
   3) 전실 천장높이는 가급적 높게 제공


제 4 장. 법규검토
4-1. 건폐율
  1. 대상 : 각 지역별 구분에 따른 범위안에서 조례로 정함
  2. 기준 : 일반상업지역 80/100 이하


4-2. 용적율
  1. 대상 : 각 지역별 구분에 따른 범위안에서 조례로 정함
  2. 기준 : 일반상업지역 130% 이하


4-3. 대지면적 최소한도
  1. 대상 : 각 지역별 구분에 따른 범위안에서 조례로 정함
  2. 기준 : 일반상업지역 150m²이상


4-4. 대지안의 공지
  1. 건축선에서 띄어야 하는 거리 : 1m 이상
  2. 인접대지 경계선에서 띄어야 하는 거리 : 0.5m 이상


4-5. 높이제한
  1. 대상 : 4m이상 통과도로에 둘러쌓인 대지에 건축하는 건축물
  2. 기준 : 전면도로 수평거리의 1.5배 이하


4-6. 대지안의 조경
  1. 대상 : 대지면적 200m 이상
  2. 기준
    1) 1000m²미만 : 5%
    2) 1000~2000m²미만 : 10%
    3) 2000m²이상 : 15%


4-7. 대지와 도로와의 관계
  1. 대상 : 연면적 1000m²이상 건축물
  2. 기준 : 4m도로에 접해야 함.


4-8. 직통계단설치
  1. 대상 :
    1) 3층 이상의 층으로 그 층의 거실바닥면적합계가 400m²이상
    2) 지하층으로 그 층의 거실바닥면적합계가 200m²이상

  2. 기준 : 직통계단 2개소이상 설치(각 직통계단 출입구는 10m이상 이격)

4-9. 대지안 피난 및 소화에 필요한 통로 설치기준
  1. 대상 :
    1) 건축물의 주된 출구 쪽
    2) 지상으로 통하는 피난계단 및 특별피난계단이 있는 쪽

  2. 기준 : 도로 또는 공지로 통하는 유효너비 3m이상의 통로설치
             (통로길이가 35m인경우 유효너비 6m이상)


4-10. 방화구획
  1. 대상 : 바닥면적 1000m²이상 건축물
  2. 기준 :
    1) 10층 이하는 바닥면적 1000m²이내마다 구획
    2) 3층 이상층과 지하층은 층마다 구획
    3) 11층 이상층은 200m²이내마다 구획 (자동소화설비시 3배 완화)


4-11. 승용승강기
  1. 대상 : 6층이상, 연면적 2000m²이상인 건축물
  2. 기준 :
    1) 연면적 3000m²이하 : 1대
    2) 연면적 3000m²초과 : 1대 + 초과하는 매 2000m²이내마다 1대씩 가산
    3) 4대이상 승강기를 설치하는 건축물 중 업무시설은 승강기중 1대이상 지체부자유자        사용가능구조


4-12. 비승용승강기 : 높이 31m이상인 건축물에 설치

4-13. 미술장식품 : 6층이상, 연면적 700m²이상 ,
      서울시의 경우 11층이상 연면적 10,000m²이상


4-14. 헬리포터 : 층수 11층이상으로 11층이상층의 바닥면적합계 10,000m²이상인 건축물

4-15. 주차장
  1. 대상 : 업무시설일 경우
  2. 기준 :
    1) 상업지역인 경우 : 시설면적 100m²당 1대
    2) 상업지역외 경우 : 시설면적 150m²당 1대

제 5 장. 주차계획
5-1. 주차로의 폭 및 종단구배
  1. 직선형 : 폭 3.3m 이상 (왕복도로 : 6m 이상), 구배 17%(1/6)이하
  2. 곡선형 : 폭 3.6m 이상 (왕복도로 : 6.5m 이상), 구배 14%(1/7)이하
  3. 굴곡부 : 폭 5m 이상 (내면반경), 구배 8%(1/12) 이하 (시작 및 끝부분)
            * 일반인 경사로 : 1/8 이하
            * 장애인 경사로 : 1/12 이하


5-2. 주차장 출입구
  1. 주차댓수 400대(주차면적 6000m²)이상일 경우
            : 각각 3.5m 이상의 출구와 입구를 분리설치할 것(상호 10m 이상 이격)

  2. 주차댓수 50대(주차면적 750m²)이상일 경우
            : 출입구 폭을 5.5m 이상으로 하거나 출구와 입구를 분리설치할 것

  3. 출입구 설치 금지구역
   1) 대지조건 : 교차점, 육교, 건널목 등에서 5m 이내
   2) 시설조건 : 공원, 학교, 노유자 시설 등에서 20m 이내 

  4. 출구 설치 : 도로에서 2m 이상 후퇴한 곳으로 차도 중심에서 좌우 60도 이상 범위가   보이는 곳

5-3. 부대시설 총면적 : 총 주차시설 면적의 10% 이하

5-4. 지하주차장의 천장높이 및 조도기준 
   1. 차로부분 : 2.3m 이상 (50 lx)
   2. 주차부분 : 2.1m 이상 (20 lx)


5-5. 주차위치별 소요면적
   1. 옥내 : 40~50m²/대
   2. 옥외 : 30m²/대


5-6. 주차형식별 소요면적
   1. 평행 주차 : 43.1m²/대
   2. 45도 주차 : 32.9m²/대
   3. 60도 주차 : 30.1m²/대
   4. 직각 주차 : 27.2m²/대



5-7. 자주식 및 반자주식 주차
   1. 자주식 : 대규모 건물에 적합
   2. 반자주식 : 소규모 건물에 적합
     1) Car Lift 설치 대수 : 1/30대
     2) 대기주차공간 : 1/20대
        (90도 이상 : 전면공지확보, 90도 이하 : 방향전환장치 설치)
제 6 장. 디자인 프로세스
6-1. 대지분석
  1. 도로조건
    1) 접근성 및 정면성 부여에 중요한 요인
    2) 2면 도로일 경우 주도로 쪽으로 보행자 출입구, 부도로 쪽으로 차량출입구
    3) 주된 정면은 교통량이 많은 주도로 쪽을 향하도록 배치


  2. 방위 및 조망
   1) 에너지 절약을 위하여 남향이 유리하며 동서향 배치는 지양
   2) 조망이 좋은 부분은 평면계획시 All Glass 및 코너부분은 원형창 등을 이용하여 조
      망 최대이용


  3. 주변환경분석 : 주변의 소음원이 있는 경우 수목들을 이용하여 차음, 차면

  4. 대지의 구배 및 지반조건
      : 건물의 배치, 접근성, 토지이용계획 및 구조계획에 중요한 영향을 미침

  5. 도시기반시설 : 상하수도, 가스, 전기 등의 도시설비 현황
6-2. 토지이용계획 및 동선계획
  1. 대지분석의 결과에 따라 건물의 배치위치, 옥외주차장, 공개공지 및 옥외휴식공간
     등의 영역구분

  2. 대지 및 건물의 접근방법 각 영역간의 동선의 연계관계를 Bubble과 화살표의 위계로 다이어그램화
6-3. 배치 및 조경계획
  1. 토지이용계획에 따라 건물의 배치, 옥외주차장, 옥외휴식공간, 조경의 구체적인 계
     획, 보행자 및   차량진입로, 각 출입구 위치결정.

  2. 보차분리, 서비스동선의 분리 및 각 동선의 표기
  3. 도시기반시설의 연결(상하수도, 도시가스)계획, 우수로 연결계획, 정화조 위치, 국
     기게양대, 차음  및 차면 식수계획, 조형물 위치 표기

  4. Sunken Garden의 이용은 보차동선에 지장을 주지 않는 위치에 설치
   * 선큰가든이용시 특색있는 외부공간 창출이 가능하며 지하층의 채광효과가 향상.
6-4. 평면계획
  1. 계획원칙
    1) 경제성 : 에너지 절약에 유리한 평면구성
    2) 융통성 : 단순명료한 평면형태와 다양한 공간적용 가능

  2. 융통성 있는 단위 평면계획
    1) 기준층 및 사무공간 : 3.3m 모듈 적용
    2) 가구배치 최소적정 단위 : 1.65m X 1.65m
    3) 공간구성 최소적정 단위 : 3.3m X 3.3m
    4) 적당한 안 길이 : 층고의 2~2.5배
6-5. 입면게획
  1. 입면게획
    1) 외벽디자인 : 외벽은 벽체부와 개구부로 구분할 수 있으며, 개구부는 커튼월과 같
                    은 전면 창과 기둥,보,벽 등으로 둘러쌓인 창, 출입구 등으로 대별
                    할 수 있음.

    2) 창의 형태
       (1) 수평창  - 연속 수평창과 단속 수평창으로 구분할 수 있음.
                   - 연속 수평창의 경우, 건축물 내부에서 외부로의 개방감 확보 및 채
                     광에 유리.

       (2) 수직창  - 연속 수직창과 단속 수직창으로 구분할 수 있음
                   - 연속 수직창의 경우, 실 깊이가 깊은 곳의 채광에 유리.

       (3) 격자창  - 내부공간의 실 용도에 따른 변화를 수용할 수 있음
                   - 벽체부의 창의 상하 및 좌우 반복의 정도와 창의 크기 및 모양 등
                     을 통해 시각적 방향성과  리듬감을 얻을 수 있음.

       (4) 전면유리 커튼월 
            - 태양열 및 태양광 조절을 고려하여 열선반사유리를 사용함.
            - 유리의 재료적 특성인 경량감이 매우 강하게 강조됨


   2. MASS 계획
     1) Mass 계획의 원칙
       (1) 통일성이 있으면서 변화를 추구
       (2) 기능에 따른 Mass의 분절
       (3) 상이한 기능끼리 만나는 곳에는 완충적 성격의 작은 Mass로 연결.         

     2) Mass의 구성방법
       (1) 기하학적 형태의 단일 Mass(정육면체, 원통형, 피라미드형 등)
       (2) Mass의 일부분의 첨가 또는 감쇠를 통한 Mass의 변화
       (3) Mass의 단형 후퇴(Set Back)
       (4) 저층부 및 고층부의 조합
          - 저층부 : 친화감있는 석재사용하며 홍보/전시 라운지 등 설치
          - 중층부 : 반복성과 리듬감이 있는 형태로 구성
          - 상층부 : 건물의 인지성이 있는 형태로 구성
       (5) 직선적인 Mass와 곡선 Mass의 대비효과  
6-6. 단면 및 단면상세계획
    1. 단면계획
     1) 단면 Concept이 명료하게 표현되어야 함
     2) Energy Saving 적용능력 표현
     3) 지하 Sunken 개념 적용
     4) 내부공간감을 극대화시키기 위한 Open Space제공
     5) 설비시설과의 연계성 확보
     6) 환경친화적 공간과 향에 대한 최대한 응용
     7) 주출입구의 공간감 극대화

    2. 단면상세계획
     1) 지하 2층이하 : 주차장(층고 3m내외 - 보통 3.3m), 기계실(층고 6m내외)
     2) 지하 1층 : 근린생활시설일 경우(층고 3.5m내외)
     3) 1층 : 주출입구 및 홀(층고 4~5m), 은행이 있을 경우(층고 4.5~5m)
     4) 기준층 : 층고 3.3~3.6m
     5) 최상층 : 연회장,스카이 라운지가 있을 경우(층고 4~5m)
     6) 옥상층 : 옥탑 및 엘리베이터 기계실(층고 4m내외)


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